Privates Parzellarordnungsverfahren

Das private Parzellarordnungverfahren ist geprägt durch folgende Verhältnisse:

Parzellenbestimmung

  • Grenzen
    • Die im Grundbuch aufgenommenen Grundstücke haben klar bestimmte Grundstücksgrenzen (ZGB 942)
  • Amtliche Vermessung
    • Massgeblichkeit des Grundbuchplans, der vom Vermessungsamt bzw. von einem Geometer geführt wird

Recht des Grundeigentümers auf Parzellierung oder Zusammenlegung

Grundsatz

  • Jeder Grundeigentümer hat das Recht, sein Grundstück
    • zu parzellieren
    • mit einem seiner anderen anstossenden Grundstücke zusammenzulegen
  • Beachtung bestimmter Vorschriften
    • (erlaubter) Grenzbau
    • Öffnung in Grenzfassaden
    • Brandmauern

Ausnahmen

  • Einleitung
    • Eine Abparzellierung kann diversen öffentlich- oder privat-rechtlichen Beschränkungen unterliegen
  • Realteilungs- und Zerstückelungsverbot
  • Verletzung Ausnützungsziffer (Ausnützungsüberschreitung)
    • Bei einer baulich maximal ausgenutzten Liegenschaft kann durch Abparzellierung einer übernutzte Parzelle entstehen
    • Abgetrennter Parzellenteil kann bei zugeschlagener Nachbarparzelle dann nicht nochmals baulich genutzt werden (keine Umgehung des Verbots doppelter Ausnützung eines Grundstücks durch nachträgliche Abparzellierung)
      • Ev. Lösung: Ausnutzungsübertragung (Ausnützungstransfer von einer Nachbarparzelle)
  • Verletzung Grenzabstand (Abstandsverletzung)
    • ein ursprünglich ausreichender Grenzabstand kann durch die Abparzellierung unterschritten werden (Abstandsunterschreitung)
    • trotz eines solchen zugeschlagenen Teilstücks zum Nachbargrundstück müssen in Summe die Grenzabstände eingehalten werden
      • Ev. Lösung: Ausnahmebewilligung

Baubewilligung

  • Grundsatz
    • Eine Grundstücksabparzellierung bedarf einer Baubewilligung
      • nach Erteilung einer Baubewilligung
      • nach Überbauung
    • Motiv
      • Es sollen bei der Abparzellierung keine die Bauvorschriften widersprechenden Verhältnisse geschaffen werden
  • Ausnahmen
    • Keiner Baubewilligung bedürfen
      • unüberbaute Grundstücke
      • Vereinigung von Grundstücken
    • Zwangsabtretung (Enteignung)
      • Interessenabwägung der für die Abtretung zuständigen Behörde, ob baurechtswidrige Verhältnisse als Folge des Eingriffes gerechtfertigt sind
    • Obliegenheit des Grundeigentümers
      • Keine Bildung einer gefangenen, sog. Helikopterparzelle
      • Überbauung mit unbenutzter, verfallener Baubewilligung

Selbstakt

  • Ein Grundeigentümer
    • bildet aus einem (Bauland-)Grundstück zwei Grundstücke oder
    • legt zwei Grundstücke zusammen

Akt zweier Eigentümer

  • Zwei oder mehrere Grundeigentümer
    • treten sich gegenseitig (zB zur Grenzbereinigung oder Herstellung der Überbaubarkeit Land ab
      • = Tausch, mit oder ohne Tauschaufgabe (Bezahlung des zu viel erhaltenen Teils)
    • kommen überein (Kauf, private oder öffentliche Steigerung, Schenkung etc.), dass der eine dem anderen einen (Bau-)Landteil abtritt und mit dessen bisherigem Grundstück vereinigt (Vereinigung) oder als separate Parzelle (Neuparzellierung) diesem veräussert

Weiterführende Informationen

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