Baufinanzierung

Bei der Baufinanzierung sind verschiedene Kreditierungs-Parameter zu beachten, wobei natürlich entscheidend ist, ob der Baulanderwerber das Bauland früher auf Kredit kaufte und zwischenfinanzierte oder, ob Baulanderwerb und Baufinanzierung zusammen angegangen werden können:

Baukredit / Funktion

Baukreditgewährungsprozess

Baukreditvertrag

Belehnungswert

Die 4 Stützen des Baukredits

  • Baukreditvertrag
    • Regelung de Eigenmittelgrundlagen
      • =   Eigenmittel für Baute
      • Siehe auch nachfolgend „Eigenmittel für Baute“
    • Regelung der Baukreditgewährung
      • =   Fremdkapital für Baute
      • Siehe auch nachfolgend „Fremdkapital für Baute“
    • Vertragsinhalt
  • Sicherstellungsvertrag
  • Kontokorrent- und Girovertrag
    • Kredittranchen-Gutschrift (feste Vorschüsse)
    • Auszahlungsabwicklung an Architekt und Unternehmer bzw. GU oder TU
  • Auszahlungsüberwachung
    • Bautreuhänder überwacht Kreditauszahlung an die Unternehmer, damit der Bauherr die Kreditmittel auch für den Bau verwendet (Bankenrisiko des Baupfandgläubiger-Vorrechts, vgl. Auszahlungsüberwachung | bau-kredit.ch)

Eigenmittel für Baute

  • Grundsatz
    • Je nach Nutzungsart der Baute, ihrer Marktgängigkeit und der Rendite (Refinanzierung Rohbau II):
      • Kapitalanlage-Wohnimmobilien
        • 20 % – 35 % (s.e.&o.)
      • Büroobjekte
        • 30 % – 40 % (s.e.&o.)
      • Gewerbe- oder Fabrikobjekte
        • 50 % (s.e.&o.)
  • Vermietungs- oder Verkaufssicherheit / Individuelle Verhältnisse
    • Für die Refinanzierung von Kapitalanlageimmobilien ist noch der Vermietungsstand vor Baubeginn und für bei der Immobilienproduktion für den Weiterverkauf der Stand der Immobilienverkäufe ab Plan
      • Bank verlangen hier eine Mindestrate an Vermietung bzw. Verkäufen, bevor sie eine Finanzierungszusage machen
      • Vgl. ferner:

Fremdkapital für Baute

  • Fremdkapitalaufnahme
    • Entscheidend sind für die Bank das realistische Investitionsvolumen
      • Kostenvoranschlag Architekt
      • Investitionsrechnung des potentiellen Baukreditnehmers
  • Finanzierungsbereitschaft / Marktteste
    • Die Finanzierungsbereitschaft kann im Rahmen der Aufforderung zur Offertstellung an verschiedene Kreditinstitute in Erfahrung gebracht werden:
    • Als Alternative stehen meistens Venture Capital- und Private Equity-Finanzierungen.

Sicherheiten

  • Grundpfandrecht
    • Grundlage
      • Soweit möglich werden Baukreditnehmer und Kreditgeber das Bauland als Kreditsicherheit bzw. Unterpfand nutzen:
    • Privatimmobilien
      • Die Drittsicherheiten oder Drittpfänder im privaten Bereich gelangen in der Regel dann zur Anwendung, wenn Eltern, Schwiegereltern, Geschwister und Freunde zwar nicht bei der Mittelhingabe, aber bei der Sicherheitenzurverfügungstellung mithelfen
    • Unternehmensimmobilien
      • Ähnliche Verbundenheit ist im Unternehmensbereich bei Firmengruppen und Konzernen auszumachen, wo eine Schwester- oder Tochtergesellschaft oder sonst eine Gruppen-Gesellschaft Sicherheit begibt. Hier ist stets der Grundsatz „at arm’s length“ (zum Schutz von Aktionären, Gläubigern und Dritten durch die Drittpfandbestellerin) zu berücksichtigen, auf Rechnungslegung bzw. Bilanzierung zu achten und allfällige steuerliche Implikationen im Voraus zu prüfen
  • Weitere Sicherheiten

Baukreditkonsolidierung nach Bauvollendung

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