Gewährleistung

Bei der Gewährleistung des Verkäufers für Mängel des Kaufobjekts wird einerseits in Rechts- und Sachmängeln differenziert und andererseits bei den Sachmängeln in unüberbaute und unüberbaute Grundstücke unterschieden:

Rechtsmängel

Definition

  • Der Verkäufer hat dafür einzustehen, dass nicht ein Dritter aus Rechtsgründen, die schon zur Zeit des Vertragsabschlusses bestanden haben, das Kaufobjekt dem Käufer ganz oder teilweise entzieht
  • Verkäuferhaftung bei Kenntnis der Entwehrungsgefahr durch den Käufer, sofern und soweit ausdrücklich vereinbart
  • Verkäuferhaftung trotz Gewährleistungswegbedingung bei arglistiger Verschweigung

Grundlage

Anwendungsfälle

  • nicht eingetragene Rechte aus der Zeit vor 1912 (ZGB-Erlass)
  • nicht eingetragene Grundsteuerpfandrechte aus früheren Handänderungen
  • vorher nicht vorläufig oder definitiv eingetragen gewesene Bauhandwerkerpfandrechte
  • verschwiegene Nutzungsverträge (zB Mietvertrag, Pachtvertrag etc.)

Sachmängel

Definition

  • Der Verkäufer haftet sowohl für die zugesicherten Eigenschaften als auch dafür, dass die Sache weder körperliche noch rechtliche Mängel hat, die ihren Wert oder ihre Tauglichkeit zu dem vorausgesetzten Gebrauch aufheben oder erheblich mindern
  • Verkäuferhaftung, auch wenn er die Mängel selber nicht kannte

Grundlage

Unüberbaute Grundstücke

  • Definition
    • Ersatzpflicht des Verkäufers, wenn das Grundstück nicht das im Kaufvertrag angegebene Mass besitzt, andere Abrede vorbehalten
    • Ersatzpflicht des Verkäufers für das im Grundbuch aufgrund amtlicher Vermessung angegebene Mass nur, wenn er die Gewährleistung hiefür ausdrücklich übernommen hat
  • Anwendungsfälle
    • Bauverbot
    • öffentliche Nutzungsbeschränkung

Überbaute Grundstücke

  • Definition
    • Gewährleistungspflicht des Verkäufers für Mängel
      • Dauer: 5 Jahre ab Eigentumserwerb
  • Anwendungsfall
    • Mängel beim Gebäude

Wegbedingung der Gewährleistung (Freizeichnung)

  • Grundsatz
    • Im Grundstückhandel wird bei Bestandesbauten die Gewährleistung in der Regel wegbedungen und bei Neubauten die Gewährleistungsrecht des Verkäufers gegenüber den Handwerkern auf den Käufer übertragen
  • Ausnahme
    • Der Verkäufer haftet auch bei Wegbedingung der Gewährleistung für arglistig verschwiegene Mängel trotzdem
  • Vgl. ferner die Weiterführenden Informationen in der Box

Zusicherung

  • Definition
    • Verkäuferhaftung für eine bestimmte (genau umschriebene) Eigenschaft
  • Anwendungsfall
    • Flachdachdichtigkeit
    • Mietzinseinnahmen für eine bestimmte Dauer
    • etc.

Bei der Redaktion der Gewährleistungsregeln darf als weiterer Punkt nicht die Behandlung der Folgen eines belasteten Standorts vergessen werden:

Gesetzestexte

Art. 192 OR »

Art. 197 OR »

Art. 219 OR »

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