Weitere Dienstbarkeiten

Nicht nur die Bau- oder Nutzungsbeschränkungen können dem bauwilligen Erwerber einen Strich durch die Rechnung machen, sondern historisch bedingte oder „ganz gewöhnliche“ vorbestandene Grundstücksnutzungen mit entsprechender Dienstbarkeitsbelastung wie

Näherbaurecht / Grenzbaurecht

  • Einflussfaktoren
    • Näherbaurecht
      • Aus Bauabstands- und Wohnhygiene-Gründen (Einfall Tageslicht) ist in den meisten Bau- und Zonenordnung ein Grenz- und Gebäudeabstand vorgesehen
      • Der Näherbauberechtigte darf von den gesetzlichen Abstandsvorschriften abweichen, und zwar zu Lasten des Näherbaubelasteten
      • Der Baulandkäufer einer näherbaubelasteten Bauparzelle muss davon ausgehen, auch wenn der Näherbauberechtigte sein Recht noch nicht beansprucht, dass er seine Bau weiter zurückstellen muss und, dass sich der Bebaubarkeitsperimeter reduziert, was sich natürlich negativ auf den Wert des Baulandgrundstücks auswirkt
    • Grenzbaurecht
      • Ähnliches wie für das Näherbaurecht gilt für Grenzbaurechte, wobei hier die jeweiligen kantonalen Einführungsgesetze zum ZGB zu berücksichtigen sind
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Vom Nachbargrundstück überragende Bauten

  • Einflussfaktor
    • In Fällen des sog. Überbaus kann – auch bei bloss unterirdischem Überragen – an der betroffenen Stelle nicht gebaut werden, weil da die Baute des Nachbarn überragen wird oder überragt
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Abwasserkanäle

  • Einflussfaktor
    • Abwasserkanäle (zB von eine Abwasserreinigungsanlage zu einer anderen) können wegen der Dimensionierung und / oder wegen des zu beachtenden Gefälles nicht ohne weiteres verschoben werden
    • Solche Anlagen werden in der Regel im Leitungsbaurecht erstellt (die Dienstbarkeitsanlage wird durch den Berechtigten erstellt)
  • Weitere Informationen

Unterirdische Starkstromleitungen

  • Einflussfaktor
    • Aus Umweltschutz-, Gesundheitsschutz- und Kosten-Gründen ist – so die neue bundesgerichtliche Rechtsprechung – für Energiekonzerne die Leitungsführung im Boden zumutbar; für solche Leitungsführungen wird ihnen ebenso ein Enteignungsrecht eingeräumt; im Enteignungsverfahren werden Wegstrecken und die Entschädigung des von der Expropriation betroffenen Grundeigentümers festgelegt; solche Starkstromleitungen lassen sich selten verlegen und der enteigneter Baulandeigentümer hat den Grundstückswert damit teilweise „konsumiert“, was die Werthaltigkeit zumindest für den dort nicht überbaubaren Grundstücksteil reduziert
  • Weitere Informationen

Ver- und Entsorgungsleitungen

  • Leitungsbaurechte
    • Einflussfaktor
      • Beim Leitungsbaurecht darf der Dienstbarkeitsberechtigte in eigenem Namen und auf eigene Rechnung eine Leitung – am vorgesehenen Ort – durch das Grundstück des Belasteten bauen
      • Tendenziell sind dies grössere Leitungswerke, meist von Ver- und Entsorgungsunternehmen
      • Bei grösseren Leitungsdurchmessern, bei denen das Selbstflussgefälle (mangels Beförderungspumpen) wichtig ist, stossen Verlegungsbegehren meistens auf mehr Wiederstand
    • Weitere Informationen
  • Durchleitungsrechte
    • Einflussfaktor
      • Beim Durchleitungsrecht darf der Dienstbarkeitsberechtigte sein Medium in die Leitung des belasteten Grundeigentümers einbringen und dort weiter ab- oder zuleiten
      • Solche Leitung sind eher verlegungsfähig und der Einsatz von Beförderungspumpen möglich
    • Weitere Informationen

Fuss- und Fahrwege

  • Einflussfaktor
    • Die Palette der Wegrecht ist gross, vom ersessenen Trampelpfad bis hin zur voll ausgebauten Strasse mit je Trottoirs
    • Die Verlegungsfähigkeit eines Weges ist abhängig von den Voraussetzungen und Möglichkeiten des Einzelfalls
  • Weitere Informationen

Quellfassung

  • Einflussfaktor
    • Unter Umständen Versiegen der Quelle oder Veränderung Wasserlauf bei Realisation des Bauvorhabens an einer bestimmten Stelle > Einflussnahme auf Wasserlauf, soweit überhaupt möglich („Umleitung“)
  • Weitere Informationen

Rekultivierte Kiesgruben

  • Einflussfaktor
    • Rekultivierte Kiesgruben können u.W. mindestens 20 – 30 Jahre, bis die Setzungen fortgeschritten sind, nicht überbaut werden
    • Es besteht hier insofern ein Transparenzproblem, als das Kiesabbaurecht nach Wiederauffüllung im Grundbuch gelöscht wird und das Vorhandensein einer aufgefüllten Grube nur aus den Baubewilligungsakten bzw. aus den Akten der Abbaubewilligung in Erfahrung gebracht werden kann
  • Weitere Informationen

Bauverhinderung

Trotz Verlegungsanspruch und trotz Anspruch auf schonende Rechtsausübung können Dienstbarkeitsberechtigte, die meistens vom geplanten Bauvorhaben durch ihre Nähe betroffen sind, mit der Weigerung, den Leitungs- oder Wegverlauf anzupassen oder den Dienstbarkeitsvertrag zu ändern, das ganze Projekt stoppen oder zumindest verzögern

Verlegungskosten

Je nach Dienstbarkeitsart und / oder Dienstbarkeitstext muss der Dienstbarkeitsbelastete die Verlegungskosten tragen, was – wenn die Kosten nicht bei der Kaufpreisbildung berücksichtigt werden – das Bauland und das Bauobjekt verteuert.

Vorausprüfung

Deshalb sind solche Dienstbarkeiten vor dem Baulanderwerb auf Verlegungs-Chancen und Bauverhinderungsrisiken genau zu prüfen:

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