Exkurs: Baulandhortung / Baulandmobilisierung

Wird ein Grundstück der Bauzone zugeführt, gehen die staatlichen Planungsträger davon aus, dass dieses innert der nächsten 15 Jahre überbaut wird. Die 15 jährige Dauer entspricht dem Planungshorizont für Bauzonen (vgl. RPG 15). Es gibt Flächen, die trotz dieses Planungshorizonts aus verschiedensten Gründen über viele Jahre unüberbaut bleiben. Für Eigentümer solcher Baulandparzellen nimmt aufgrund der nachfolgend erläuterten politischen Entwicklungen das kommerzielle Risiko einer Baulandrückzonung (in Bauerwartungsland) oder Auszonung zu. Sofern und soweit der Eigentümer keine Feinerschliessungs- und Überbauungsmassnahmen getroffen hat, wird er gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung dafür nicht entschädigt (kein materielle Enteignung). Derzeit ist ein starkes öffentliches Interesse an der Eindämmung der Siedlungsentwicklung nach aussen vorhanden. Es soll die Zersiedelung und der Kulturlandverlust gestoppt werden. In den vergangenen Jahren wurden folgende beiden Tendenzen beobachtet:

Erhöhung des Flächenverbrauchs

  • Hemmungsfaktoren
    • Stabilisierung des Bevölkerungswachstums
    • Rezession
  • Expansionsfaktoren
    • Zunahme des Bevölkerungswachstums
    • Hochkonjunktur

Baulandhortung

  • Wirkung
    • Baulandhortung bewirkt
      • Verringerung des Baulandangebots
      • Preissteigerungen
      • Einzonungen durch die Gemeinden, um die Baulandreserven zu erweitern
    • Gemeinden stellen dann kleinere Baulandreserven zur Befriedigung der absehbaren Baubedürfnissen den Bauwilligen zur Verfügung
  • Effizientere Steuerung von Bauland-Reserven, zwecks Verflüssigung des Baulandmarktes
    • Heute ein Politikum (siehe nachfolgend)

Grundsätzlich ist festzustellen, dass zwar genügend Bauland vorhanden ist, ein grossen Anteil davon ist aber entweder nicht verfügbar oder am falschen Ort. Teils In der Diskussion, teils in der Planung oder bereits teils in der Umsetzung begriffen sind folgende Korrekturmittel für eine Baulandmobilisierung:

PREISSTEUERNDE INSTRUMENTE

  • Siedlungsflächenabgaben
    • =   Abgabe pro Quadratmeter beanspruchter Siedlungsfläche
    • Personen, die mehr Fläche beanspruchen, zahlen eine höhere Abgabe als jene, die mit weniger Fläche auskommen
  • Zersiedelungsabgaben
    • =   Abgabe, die berücksichtigt, inwiefern ein Gebäude oder eine Nutzung zur Zersiedlung beiträgt
  • Planungswertausgleich
    • =   Mehrwertabgabe
  • Flächennutzungszertifikate
    • =   Zertifikatbesitz berechtigt zur baulichen Nutzung von Bauflächen, wobei diese an bestimmte Parzellen gebunden und handelbar sein können
  • Flächenausweisungszertifikate
    • =   Erfassungsinstrument für Neueinzonung
  • Subventionen
    • =   staatliche Förderbeiträge für bestimmte Entwicklung
  • Steuerliche Anreize
    • =   Steuerreduktionen, die die Baulandhortung verringern sollen

MENGENSTEUERNDE INSTRUMENTE

  • Verdichtung
    • =  Verdichtetes Bauen
  • Baulandkontingente
    • =  Kontingentierung
  • Landumlegung vor Bauzonenzuführung
    • =   Abstimmung von Landumlegung und Baulandeinzonung, wobei die Bauzonenzuführung nur erfolgt, wenn durch die Landumlegung eine zur Überbauung geeignete Grundstückstruktur erzielt wird
    • Diese umgekehrte Reihenfolge hat den Vorteil, dass die Grundeigentümer eher einer Landumlegung zustimmen, wenn der Einzonungsvorteil erst nachher winkt
  • Baupflicht?
    • Arten von Baupflichten (Bauverpflichtungen), von unüberbautem Land
      • Ausmass und Lage
        • Höhere oder geringere Festlegung der Baupflicht nach Ausmass und Lage des Überbauens
      • Zeitpunkt
        • Festsetzung des Zeitpunktes des Bauens
    • Rechtsnatur
      • Raumplanungsinstrument
        • Öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung infolge Leistungspflichten
    • Sanktionierung der Nichteinhaltung (umstritten)
      • Enteignung unter besonderer Kautelen
        • (unverzügliche) Zuführung enteigneter Grundstücke zur Überbauung
        • Vorschriften zur Verkehrswert-Berechnung
        • Öffentliche Ausschreibung zur Überführung des Grundstücks ins Privateigentum (eines Bauwilligen)
      • Auszonung
  • Gesetzliches Kaufrecht der Gemeinde
    • Kaufrecht der Gemeinde, wenn der Eigentümer nicht binnen zB 10 Jahren baut
  • Vertragliche Regelungen der Gemeinden
    • =   (verwaltungsrechtliche) Vereinbarung zwischen Gemeinde und Grundeigentümer, zum Zeitpunkt der Einzonung, zur Baurealisationsdauer und zu den Folgen des nicht fristgerechten Bauens (zB Kaufrecht am Grundstück zugunsten der Gemeinde etc.)
  • Rückzonungen
    • Gehortete Flächen, welche während einer bestimmten Dauer (zB 10 Jahre) ins Nichtbaugebiet (zB Landwirtschaftszone) überführt
  • Enteignung
    • =   Enteignungsrechtrecht, sofern und soweit der Nutzungsplan nicht umgesetzt wird und der Grundeigentümer keine Entlastungsgründe nachweisen können

Weiterführende Literatur

  • VLP-ASPAN, Rechtliche Möglichkeiten zur Baulandmobilisierung in den Kantonen und Gemeinde, in: Raum & Umwelt (R&U) September 5/2013, S. 1 ff.
  • ZELLER ROSALIA, Baulandhortung – eine ökonomische Untersuchung, in: Vermessung, Photogrammetrie, Kulturtechnik, 11/90, S. 632 ff.

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