Baurechtlicher Entscheid

Ziel jedes Baulandeigentümer bzw. Baulanderwerbers ist es, für sein Bauvorhaben einen (positiven) baurechtlichen Entscheid zu erwirken. Der baurechtliche Entscheid charakterisiert sich durch folgende Elemente:

Definition

  • Behördliche Erklärung, wonach der Realisierung des beantragten Bauvorhabens nicht entgegensteht

Rechtsgrundlage

  • RPG (Bund)
  • PBG (Kanton)
  • Bau- und Zonenordnung / Baupolizeirecht (Gemeinde)

Rechtsnatur

  • Verfügung im Rechtssinne
  • Polizeibewilligung
  • Gemischte Bewilligung, weil das Baupolizeirecht durch das Planungs-, Bau- und Umweltrecht überlagert wird

Arten baurechtlicher Entscheide

Verfahrensleitende Verfügungen

  • =   Mittel zur Verfahrenssteuerung
  • Anwendungsfälle
    • Aktenergänzungsaufforderungen, unter Fristansetzung
    • Mitteilungen / Hinweise
    • Ermahnungen

Vorentscheid

  • =   Verbindliche Auskunft der Baubehörde, auf ein förmliches Gesuch des Bauherrn hin
  • Vorwegnahme bestimmter Teilaspekte des Baugesuchs, mit oder ohne Drittwirkung (je nach Ausgestaltung)
  • Anwendungsfälle
    • Rationalisierung
    • Verständigung

Feststellungsentscheid

  • =   Klärungsfunktion
  • Anwendungsfall
    • Nichtbewilligungspflicht von Bagatell-Bauvorhaben

Baurechtlicher Entscheid

  • =   (finaler) Entscheid über die Bewilligung oder Nichtbewilligung eines Baugesuchs

Elemente

Drei-Gliedrigkeit

  • Rubrum
  • Erwägungen
  • Dispositiv

Grund

  • Rechtliches Gehör (BV 4 Abs. 1)
  • Gehörsanspruch ergänzendes kantonales und kommunales Recht

Anfechtbarkeit

  • Anfechtbar ist nur das Dispositiv

Nebenbestimmungen

Definition

  • =   zusätzliche Anordnungen in der Baubewilligung, welche deren Geltungsbereich einschränken

Unechte Nebenbestimmungen

  • =   Nebenbestimmungen ohne Geltungsbereich-Einschränkung

Echte Nebenbestimmungen

  • =   Nebenbestimmungen mit Geltungsbereich-Einschränkung
  • Bedingung
    • =   Baubewilligung, die an den Eintritt einer künftigen Tatsache (aufschiebende Bedingung) oder an den Nichteintritt (auflösende Tatsache) geknüpft ist
  • Auflage
    • =   Baubewilligung, die dem Bauherrn ein Tun, Dulden oder Unterlassen
  • Befristung
    • =   Baubewilligung, die – neben der Gültigkeitsdauer – aus bestimmten Gründen eine zeitliche Einschränkung enthält
  • Revers
    • =   Baubewilligung, in der vom Bauherrn ein vorsorglicher Verzicht zugunsten des Gemeinwesen verlangt wird
    • Vgl. auch Anmerkungen

Voraussetzungen

  • Gesetzliche Grundlage
    • für die Gültigkeit der Baubewilligung und sämtlicher Nebenbestimmungen
  • Baubehörden-Zuständigkeit
    • Grund
      • Akzessorietät der Nebenbestimmung der Baubewilligung
  • Projektmangel-Geringfügigkeit
    • Statuierung der Nebenbestimmung setzt einen geringfügigen Mangel voraus
  • Projektmangel-Korrekturfähigkeit
    • Nebenbestimmung setzt die Behebbarkeit des Projektmangels voraus, wobei auf ein unmögliche Behebung geschlossen wird, wenn das Bauwerk nicht für den vorausgesetzten Gebrauch genutzt werden kann
  • Erhaltung rechtmässiger Zustand
    • Nebenbestimmung hat nicht nur der Heilung einer Rechtsverletzung, sondern auch der Erzielung des rechtmässigen Zustands zu dienen
  • Form
    • Infolge Sachzusammenhangs hat die Nebenbestimmung in der Verfügung der Baubewilligung und daher in der gleichen Form zu erfolgen
  • Inhalt
    • Nebenbestimmungen haben zu genügen
      • Grundsatz der Verhältnismässigkeit
        • Erforderlichkeit
        • Eignung
        • Zweckangemessenheit
        • Zumutbarkeit
    • Genaue Umschreibung
      • Projektmangel
      • Behebungsvorgehen
      • Auflagenformulierung für klare Durchsetzbarkeit
        • Klarheit
        • Praktikabilität
        • Vollstreckbarkeit
    • Keine Möglichkeit, Nebenbestimmungen im Vollzugsstadium zu präzisieren
      • Erfordernis, ein weiteres baurechtliches Verfahren durchzuführen
  • Sicherung
    • Zur Verstärkung einer Nebenbestimmung können sich verschiedene Hilfsmittel anbieten wie

Baubewilligungs-Bestandeskraft

Definition

  • =   Baubewilligung mit unbenutzt abgelaufener Rekursfrist (bzw. nach Rechtsmittel-Rückzug bzw. rechtskräftig abweisendem Rechtsmittelentscheid) (Rechtskraft)

Inhalt

  • Baurechtliche Entscheid betrifft ausschliesslich das beurteilte Gesuch

Gültigkeitsdauer

  • kantonal unterschiedlich, zwischen einem und drei Jahren
  • Beginn des Fristenlaufs mit Eintritt der Rechtskraft der Baubewilligung
  • Fristwahrung mit Beginn des Abbruchs einer Bestandesbaute oder des Aushubs innert der Gültigkeitsdauer

Untergang

  • Verzicht des Bauherrn
  • Fristablauf
    • Einzelne Kantone oder Behörden verlangen eine Bauvollendung binnen nützlicher Frist,
      • teils gar unter der Anordnung von Zwangsmassnahmen für den Säumnisfall

Korrektur der Baubewilligung

  • Berichtigung von Kanzleifehlern
    • Berichtigung leicht erkennbarer Mängel ohne Bedeutung für die Anordnung
      • jederzeit
      • ohne Förmlichkeiten
    • Zweifelsfall
      • Nochmalige Eröffnung der Korrekturversion als neue, erneut rekursfähige Verfügung
  • Nichtigkeit der Baubewilligung
    • Grobe und nicht leicht erkennbare Fehler
      • (Haupt-)Anwendungsfall
        • zB Unzuständigkeit
      • wohl keine Nichtigkeitsannahme
        • zB inhaltliche Unzulänglichkeiten
    • Rechtsfolgen
      • Nichtigkeit entfaltet keine Rechtswirkungen
      • Nichtigkeit ist von Amtes wegen zu berücksichtigen
      • Zurückhaltende (Behörden-)Annahme einer Nichtigkeit, aus Rechtssicherheitsgründen
    • ev. Aufsichtsrechtliche Verfügungs-Aufhebung
  • Wiedererwägung der Baubewilligung
    • =   Begehren des Bauherrn an die entscheidende Baubehörde, den erlassenen Entscheid zu korrigieren
    • Kombination mit gleichzeitigem, fristwahrendem Rechtsmittel, manchmal (bei einsichtigen Baubehörden) erfolgreich
  • Revision der Baubewilligung
    • =   Korrektureingabe infolge eines nachträglich erfahrenen, entscheid-relevanten Tatbestands
    • Neues Baugesuch oft effektiver
  • Widerruf der Baubewilligung
    • =   Rücknahme bzw. Anpassung einer Baubewilligung
    • Gesetzliche Grundlage (zwingend)
      • Kantonales oder kommunales Recht
    • Anwendungsfälle
      • Rücknahme
        • Widerruf einer ursprünglich fehlerhaften Verfügung
      • Anpassung
        • Widerruf einer Verfügung, bei der erst im Nachhinein ein Mangel eintritt
    • Vorgehen
      • Interessenabwägung
        • Interessen des Bauherr an der Rechtssicherheit bzw. Beständigkeit der Baubewilligung
        • Berücksichtigung der Betroffenheit Dritter
      • Widerrufsmöglichkeit

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