Quartierplan

Auch wenn die Groberschliessungsplanung (Verkehrsplan, Erschliessungsplan) für eine Parzelle besteht, heisst dies noch lange nicht, dass gebaut werden darf. Oft muss einerseits die Feinerschliessung und andererseits eine optimale, nicht die Abstandsvorschriften verletzende Grundstücksform durch ein Quartierplanverfahren geschaffen werden

Begriff

  • Quartierplan   =   Verfahren für die Optimierung einer zonengemäss Überbauung

Funktion

  • (Zonierung berücksichtigende) Bildung überbaubarer Grundstücke
  • Planung Feinerschliessung
    • Quartierstrassen
    • Anschlüsse an die Hauptsammelkanäle und -leitungen
  • Feinerschliessungsanlagen-Bau

Quartierplanarten

Superprivater Quartierplan

  • =   Regelung der Landumlegung und Erschliessung ihrer Grundstück durch die Grundeigentümer auf privat-rechtliche Basis (privat-rechtlicher Vertrag)

Privater Quartierplan

  • =   Quartierplan, der durch die Grundeigentümer aufgestellt wird
  • Einstimmigkeitserfordernis in allen Verfahrensstadien

Amtlicher Quartierplan

  • =   Quartierplan, der durch die Behörde bzw. ihren Gemeindeingenieur (Geometer) aufgestellt wird
  • Einleitung auf Antrag mindestens eines Grundeigentümers oder aufgrund Gemeinderatsbeschluss
  • Beschlüsse der Behörde und Rechtsmittel (Rekursrecht) der Beteiligten

Teilquartierplan

  • =   Quartierplan, der auf Teilmassnahmen (Grenzverschiebungen, bestimmte bzw. einzelne Erschliessungsanlagen und Aufhebung, Änderung oder Errichtung von Dienstbarkeiten) beschränkt ist

Quartierplanverfahren

Definition

  • Der Quartierplan dient der Formung unüberbauter Grundstücke, der Planung der Feinerschliessung und dem Bau der geplanten Feinerschliessungsanlagen

Quartierplaneinleitung

  • Antrag oder von Amtes wegen
    • Der Quartierplan kann auf Veranlassung eines Grundeigentümers oder von Amtes wegen durch den Gemeinderat
  • Ablehnungsrecht durch Gemeinderat oder Baudirektion
    • Nichtabsehbarkeit der Groberschliessung infolge Kreditvorlagen-Rückzug
    • Unwahrscheinliche Zuteilung des Quartierplangebiets zu einer Bauzone oder Zuführung zu einer baulichen Nutzung
    • Ausreichende Erschliessung und zweckmässige Parzellenformen
    • Antragstellender Grundeigentümer kann nur Kleingrundstück einwerfen und sein Ziel nur durch unzumutbare Flächenabgaben von den übrigen Beteiligten erreichen
  • Quartierplanperimeter
    • Beizugsgebiet muss in den Raster der Groberschliessung passen
    • Grosszügige Festsetzung des Beizugsgebietes, da eine Grundstücksentlassung einfacher als ein nachträglicher Einbezug ist
  • Quartierplanbann
    • Handänderungen sollen möglichst unterbleiben, um nicht die Aufstellung und den Vollzug des Quartierplans zu erschweren oder gar zu verunmöglichen
    • Anmerkung des Quartierplanbanns im Grundbuch
    • Transaktionsgenehmigung durch Gemeinderat
  • Genehmigung Quartierplaneinleitung
    • Die Einleitung eines Quartierplanverfahrens bedarf (im Kanton Zürich) der Genehmigung durch die Baudirektion, verbunden mit der Vorgabe der Vorlegungsfrist und allf. Weisungen zum Quartierplaninhalt

Quartierplanaufstellung

  • Zwischenentscheide
    • Entscheide des Gemeinderates ggf. weitere Pläne ausarbeiten zu lassen
      • Gestaltungsplan
      • Sonderbauvorschriften
  • Verfahrensabläufe
    • Erster Quartierplanentwurf
    • Zweiter Quartierplanentwurf
    • Bereinigungsverfahren

Quartierplanfestsetzung

  • Rechtliches Gehör an Dritte
  • Mutationsakten für den Vollzug müssen mit bereinigtem Entwurf in Übereinstimmung gebracht werden
  • Festsetzung des bereinigten Quartierplans, ggf. unter gleichzeitiger Auflage und Publikation mit dem Quartierplan verbundenen weiteren Akte (Gestaltungsplan oder Sonderbauvorschriften)

Quartierplangenehmigung

  • Genehmigung des Quartierplans durch die Baudirektion (Kanton Zürich)

Rechtsschutz

  • Rekursmöglichkeit

Quartierplanrevision

  • Eine Revision kommt bei wesentlichen Änderung der tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse in Betracht
    • Änderung in der Allokation von Groberschliessungsanlagen
    • Auszonung eines Teils der Perimetergrundstücke

Quartierplanbeendigung

  • Das Quartierplanverfahren endet grundsätzlich mit der Quartierplanfestsetzung und der Genehmigung der Baudirektion (Kanton Zürich)

Quartierplaninhalt

Untergang (bisheriger Grundstücke)

  • Der alte Besitzstand wird zwar im Quartierplan abgebildet, der Neubestand darüber abgelichtet
  • Der Altbestand geht im Quartierplanvollzug (siehe nachfolgend) mit dem grundbuchlichen Vollzug unter

Neuzuteilung (neuer Grundstücke und Erschliessungsanlagen)

  • Der Neubestand der Grundeigentümer fällt meistens – proportional um die Erschliessungsanlagen reduziert – geringer aus
  • Zuteilung der Erschliessungsanlagen, die im Quartierplanvollzug (siehe nachfolgend) mit dem grundbuchlichen Vollzug Gemeindeeigentum werden
  • Grundeigentümer, deren Flächenanspruch nicht für eine sinnvoll überbaubare Parzellenfläche ausreicht, werden ohne Zuteilung entschädigt
  • Grundeigentümer, die mehr als den Nettoanspruch (Altbestand ./. Erschliessungsflächenabgabe) erhalten, haben eine Aufzahlung zu leisten
  • Grundeigentümer, die weniger als den Nettoanspruch (Altbestand ./. Erschliessungsflächenabgabe) erhalten, werden entschädigt

Quartierplankosten

  • Grundsätzliches
    • Die Quartierplangenossen, die einen Nutzen aus dem Quartierplanverfahren ziehen, haben grundsätzlich alle Kosten zu tragen
      • Administrativkosten
        • Quartierplanaufstellung
      • Kosten für Erschliessungsanlagen
        • Baukosten für die im Quartierplanverfahren festgelegten Erschliessungsanlagen
  • Kostenbedingter (Teil-)Verkauf?
    • Kann ein Quartierplangenosse diese Kosten nicht aus eigener Kraft stemmen, bleibt oft nur – der von der Gemeindebehörde bewilligte – Verkauf seines oder eines seiner im Quartierplanbann liegenden Grundstücke

Ordnung Rechtsverhältnisse

Dienstbarkeiten in der Neuzuteilung

Quartierplanvollzug

Grundbuchlicher Vollzug

  • Löschung des untergegangenen Bestandes und grundbuchliche Zuteilung des Neubestandes, mit allen Rechten und Pflichten

Baulicher Vollzug

  • Bau der Erschliessungsanlagen, von Amtes wegen oder durch die Privaten, je nach den Grundlagen
  • Quartierplananlagen gehen nach der Erstellung ins Gemeindeeigentum oder ins Eigentum des Werkträgers über

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